碧桂园服务中期业绩：扩规模后难掩增收不增利窘境百亿欠款急追讨

从收入来源看，上半年，碧桂园服务的收入中，来自第三方的收入约207.8亿元，同比增长约4.8%，收入占比达约98.7%。截至2024年6月30日，碧桂园服务共管理了7695项物业，重点覆盖包括珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群，位于一二线城市项目的收费管理面积占比已达约40.7%。

从收入结构来看，业务基本盘物业管理服务的收入127.5亿元，同比增长约4.6%，占总收入的比例为60.6%，同比提升1.8个百分点；非业主增值服务收入占比进一步降低至1.7%。

不过，即使营收、管理面积还在上涨，也难掩其陷入增收不增利的窘境。

多因素影响营收增速放缓

拉长时间来看，碧桂园服务营收增速放缓尤其突出。往期公开数据显示，2020年-2024年碧桂园服务的中期营收同比增速分别为78.38%、84.33%、73.49%、3.38%、1.51%。

对此，中指研究院分析人士指出，碧桂园服务的营收增长，实际上是由多个因素共同作用的结果。从企业的角度来说，公司的核心业务——物业管理服务、社区增值服务以及“三供一业”业务仍然保持着稳定的增长，支撑着碧桂园服务的业绩增长，然而非业主增值服务、城市服务和商业运营服务的收入有所下降，影响了营收的增速。其中，非业主服务营业收入由去年同期的9.72亿元大幅下降至3.56亿元，同比降幅达到63.4%，是拖累碧桂园服务业绩增速的影响因素，下降原因在于碧桂园服务主动降低其关联方交易规模，正在经历独立转型的阵痛期；城市服务业务的营收下降则是由于企业因实施质量与健康管控主动退出了若干环卫项目。从行业的角度来说，宏观经济环境的变化和行业内的激烈竞争也对公司的营收增长产生了影响，经历近几年的调整后，物业管理行业的发展脚步显著放缓，管理规模增速进一步下降，高质量发展成为主旋律。在此背景下，基础服务作为物业企业最稳定的收入来源，发挥着“顶梁柱”作用，物业企业正在积极调整，回归行业本源，做实、做强、做优主业，稳固高质量发展基石。

（图源：碧桂园服务公告）

同时，该分析人士认为，碧桂园服务的增值业务收入下降，主要是受到其非业主增值服务领域的业绩大幅下滑所影响，原因在于碧桂园服务主动降低其关联方交易规模，正在经历独立转型的阵痛期。碧桂园服务的非业主增值服务主动减少了与关联方的交易规模，这一决策短期内导致了业绩的一定缩水，但从长远来看，这将有助于碧桂园服务更加聚焦于核心业务和高附加值服务，为可持续发展打下坚实基础。此外，从行业的角度来看，2023年物业百强企业增值服务收入均值2.36亿元，较上年的2.7亿元下降12.59%，同样存在较为明显的下滑趋势，基础服务的重要性正在提升。

此外，该分析人士还强调，碧桂园服务仍面临以下隐忧：首先，受房地产市场下行影响，母公司碧桂园集团能够提供的支持持续减少，碧桂园服务需要提升自身的独立性，通过外拓寻找新的增长点；其次，碧桂园服务存在“增收不增利”的现象，需要企业持续扎实做好服务，期待业绩与估值修复。为了提升毛利率和利润情况，

徐彬淮：下半年会加强资金支出方面的管理

值得注意的是，对于今年上半年现金流下降的原因，业绩会上碧桂园服务集团总裁徐彬淮解释称，因素之一是由于实际的经营性的净利润预期下降所导致的现金流下降，这一点是在公司的预期计划之内的。其次，是日常经营活动产生的阶段性的资金增加，公司下半年会加强经营活动过程中资金支出方面的管理。

其表示，“在整个现金流管理方面，我们最需要关注的仍然是资金流入，也就是收缴和预缴，可以看到公司物业费的收追缴也比去年同期有所下降。针对这一点，我们心里是不慌的，因为有服务依托作为基础的话，物业费的收缴是不会出现断崖式的下降。”返回搜狐，查看更多

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