房屋养老金制度的法律依据需具备实施细则需完善

虽然房屋养老金制度，目前仅仅是在上海市试点，还是引起全国民众普遍高度关注，因为它涉及到自身利益。房屋养老金制度的设立初衷是为了更好地保障老旧住宅的安全性和宜居性。大家的疑惑是已经缴纳了住房维修基金，怎么又来了一个房屋养老金，有重复收费之嫌，并且还没有看到其法律依据，又没有明确的实施细则，所以，大家的质疑是有道理的。

由此引发几个方面的问题：

一、房子作为大件耐用商品的终身保修问题

理论上，房屋作为特殊的大件商品，确实应该有长时间的质量保证期。当然，终身保修在中国的现实中不可能的，因为中国的企业特别是民营企业中能够存活五十年的非常少。但是，结构问题5年、防水问题2年的保修期太短，完全不合理。结构安全保证三十年是应该的，外墙面保证十年也是应该的，防水保证八年是必要的。

二、住房维修基金与房屋养老金的区别及用途

住房维修基金，由房子产权拥有者，在购房时按房子总价的一定比例，一次性缴纳。其用途主要用于小区内的公共设施维修，如电梯、楼道、屋顶防水、外墙和主体结构加固等。

房屋养老金，将会由两部分组成：公共帐户和个人帐户。其用途侧重于业主个人产权范围内的房屋老化后的维护，包括但不限于房屋内墙体加固、门窗更换等。

三、资金来源及比例值得商榷

征收房屋养老金的可行性还存在一定的问题。公共账户资金来源较广，政府、房地产企业、物业公司、保险公司等是组成部分，这个没有大问题。重点是个人帐户，如果房屋养老金是强制性的，那么政府需要有一套有效的征收和管理机制。如果是自愿性的，那么可能会面临参与度不高的问题。公共帐户的资金量应当比个人帐户资金总量大，只有不增加个人过大的负担，这项政策才能得以实施。此外，如何确保征收的房屋养老金得到合理使用，也是一个挑战。并且确实存在重复缴费的嫌疑，那么这需要政策制定者明确两者之间的区别，两者分户管理，确保资金使用的合理性和透明度。

四、房屋使用寿命与维修性价比的考量

房屋是有其自然寿命的，通过适当的维护和修缮，可能会延长一定的使用寿命，提高居住安全性和舒适度。

但是，还要考虑成本效益，特别是对于老旧房屋而言，评估维修的成本效益非常重要。在某些情况下，重新建造可能是更经济更安全的选择。

此政策的背景是随着房屋使用年限的增长，所有的房子都将面临老化问题，需要更多的维护和更新。特别是有些二十、三十年前老房子，根本就没有缴纳住房维修基金，以至本该维修的房屋，因没有相应资金无法进行维修。

应该承认住房维修基金和房屋养老金在一定程度上有所重叠，并且实质上，是用房屋养老金补充住房维修基金的不足。当然，两者是有区别的。可以肯定的是，将来住房维修基金和房屋养老金，在实际使用上会增加复杂性。

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