房屋养老金是什么？业主需要直接出钱吗？专家解读

中央财经大学教授、法学院院长尹飞发文表示，房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。目前制度设计中涉及的房屋养老金，仅限于城市规划区内、以区分建筑物形式存在的住房。

尹飞表示，房屋养老金制度并非针对“老破小”。通俗理解，房屋养老金包括个人账户和公共账户。其中，个人账户即现行的住房专项维修资金；建立公共账户是目前这项制度要解决的重点。

尹飞表示，举例而言，小区电梯等共有部分坏了就使用个人账户即住宅专项维修资金；但如地震之后需要对相关区域里的房屋进行检测，或者某楼盘出现涉及人民群众生命财产安全的重大隐患或者说涉及公共安全，这部分资金就需要公共账户来出。

“从出发点来说，房屋养老金的核心是通过设立公共账户，使用公共资金来解决涉及公共安全的问题。”尹飞说。

老百姓要不要直接掏钱？

房屋养老金消息一出，市场上出现“本来买房想养老的，结果发现最后还得为房子养老”这样的调侃，设立房屋养老金老百姓是不是又要掏钱了？

尹飞表示，这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。

房屋养老金需要个人承担的，也就是个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金，这部分款项，依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担；按照目前的制度设计，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过。其主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的保养、维修和更新、改造。这对于保障业主正常使用房屋、提升住宅小区品质十分必要。

事实上，房屋养老金制度建设的重点是公共账户。我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升，存量房屋的安全隐患日渐突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共账户，就是为了维护公共安全，就是为了保底线、保应急、保长远，就是为了在发生区域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情况下，对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务，为房屋提供全生命周期安全保障，保障业主的人身财产安全以及公共安全。

中国社科院保险与经济发展研究中心副主任阎建军也发文表示，房屋养老金制度改革的关键举措是建立公共账户，公共账户的首要用途是为房屋公共体检提供资金。试点城市以人民安全为宗旨，勇于担当，采用了财政出资方式为公共账户筹资。

除了公共账户之外，房屋养老金还设立了个人账户，个人账户是基于已经运转二十年的住宅专项维修资金制度，无需人民群众在现行制度之外另行缴存维修资金。改革思路是让住宅专项维修资金有序有效运转起来，为电梯保险和外墙面保险等筹资，解决人民群众燃眉之急。这方面，株洲市和沧州市都推行了住宅专项维修资金购买电梯保险制度改革，使用维修资金增值收益建立统筹账户，完善业主共同决策制度，在居委会监督下，采取“公示无异议”的方式购买电梯保险，取得了较好成果。沧州市已经推广到外墙面保险、防水和消防器材等共有部位或共有设施的保险。需要对株洲和沧州模式进行总结提炼，从完善法律法规体系和规范性角度进行更加严格论证，以期向全国复制推广。

房屋养老金是变相的房产税？

市场上还有声音称，“加强版房产税来了”，“建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度是换个说法的房产税”，“无免征额、见房就收”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房屋养老金不是房产税，目前一些“房屋养老金是变相的房产税”的说法是误导的，也是错误的，更是不负责任的。房屋养老金由个人账户和公共账户组成。其中个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，而公共账户是后续会加快建立的，是政府自己筹资的，不需要个人出资。

中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强也表示，房产税是财产税，是居民持有房屋不动产而需要上缴国家的税收。房屋养老金则是为房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户。二者性质上有本质不同。房产税是国家为了支持城市建设和公共服务而征收的，与小区内的绿化和公共区域关系不大。而房屋养老金则是为了确保居民住房保持良好状态，能够抵御时间的侵蚀而设立的一项制度。

为什么要建立房屋养老金制度？

已经有了专项维修基金，为什么还要房屋养老金？

中国社科院保险与经济发展研究中心副主任阎建军表示，城镇多层多业主住宅是既有房屋安全治理体系的薄弱环节，在现有制度体系下，对于多层多业主住宅的共有部分（包括房屋主体结构、电梯、外墙面等），业主安全责任无法落实，业主委员会“有权无责”。动用住宅专项维修资金要求三分之二以上业主参加、过半数同意，门槛过高，程序漫长。

业主大会决策难、决策慢，常常导致房屋共用部位和共用设施设备不能得到及时维修和保养，更不可能做到对房屋公共安全进行风险预警和隐患排除。

更为严重的是，由于住宅专项维修资金的续缴制度难以落实，部分老旧住宅维修资金严重不足。2004年，住宅专项维修资金成为办理房屋产权证时必须缴纳的费用，之前的“房改房”和部分商品房没有缴存住宅专项维修资金。此外，2004年左右的商品房和经济适用房的价格较低，以北京为例，当时的经济适用房价格在1500元/平米左右，商品房的价格集中在4000元至8000元/平米范围内，住宅专项维修资金缴存基数低，部分小区余额已不足三分之一，资金续筹困难。

我国城镇存量住房时间跨度长、数量大、房屋老化日益严重。由于住房安全治理机制不完善，房屋隐患多，补齐房屋安全治理领域的短板迫在眉睫，政府不得不对既有房屋安全承担更多责任，推行房屋养老金制度改革迫在眉睫。

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