【房地产周评】管好用好房屋养老金正式官宣！全红婵再得大奖，获广东省顶格荣誉，未来前途光明一片

　　最近在互联网上关于房屋养老金制度的讨论成为热点。一些观点认为，房屋养老金制度会让房屋持有者缴纳更多资金用于养护住房，从而增加居住成本，增加房屋持有者的经济负担。果真如此吗？

　　当前我国正在研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，此“三项制度”有助于构建全生命周期房屋安全管理长效机制。应该明确的是，房屋养老金制度设立的初衷是保障住房安全。我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米，时间跨度长、房屋老化日益严重。近年来，个别自建楼房的坍塌事故，以及因房屋老化、体检缺失带来的房屋坍塌事故令人痛心、教训深刻。同时，城乡居民对住房的需求正从“有没有”转向“好不好”。而老旧小区中设施设备及管线锈蚀老化、屋面渗漏、墙体透寒等问题并不鲜见，影响居住体验。建立住房养老金制度就是要未雨绸缪，为房屋积累养老金，定期对房屋进行体检，加强修缮，预防安全事故发生，让居民住上更安全舒适的房子。

　　房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，个人账户就是业主缴存的住宅专项维修资金。购买商品住房时，购房者按建筑安装成本的5%至8%缴纳住宅专项维修资金。个人账户资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。但现状是，很多小区的维修资金已经不能满足维修和品质维护的需要。特别是需要进行房屋基础及结构修缮、外墙渗水修补、外保温层更换、消防及电梯设施更新等较大规模工程时，需要高额维修费用，很多老旧小区的住宅专项维修资金正快速减少甚至枯竭。住宅专项维修资金不足，也是此次政策层面进一步推动房屋养老金制度改革的重要背景。

　　根据现行政策，房屋养老金公共账户不增加房屋持有者负担。我国在部分城市开展房屋养老金制度试点，房屋养老金中的个人账户就是买房时已缴纳的住宅专项维修资金，试点的重点是政府建立公共账户，公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则建立。从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集。目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。房屋养老金公共账户建立的目的是增加社会福祉，而不会增加个人负担。

　　建立房屋养老金制度还可以继续通过开阔思路来拓宽资金来源。比如，房屋维修资金增值收益的结余也可以纳入其中。还有小区中的公共空间和公共设施，如商铺、停车场、广告牌、体育设施的出租和经营性收益等，都可以作为房屋养老金的来源。

　　放眼海外，很多国家都有类似的房屋养老金制度。韩国政府通过发行彩票、政府出售土地收益、收取的房地产税和房地产交易税的一部分等，可以归集到数量可观的住房基金，并用于突发性房屋安全管理和更新补助。美国的小区一般实行自治管理，代表全体业主的业委会向业主收取用于小区公共设施维修的维修基金，并聘请专业维修人员进行维修。日本的房产也需要缴纳房屋修缮基金，资金主要来源于业主每月缴纳的修缮金，如果修缮金不够，大楼管理组织会向银行贷款，之后再用业主缴纳的修缮金还款。

　　建立房屋养老金制度，是进入城市更新时期后，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础，又管长远。除了资金来源问题，房屋养老金如何使用好，管理好，以及如何监督，都将是房屋养老金制度建设面临的问题。期待房屋养老金制度日益完善，切实保障房屋安全，让百姓居住更加放心舒适。

　　房屋体检、房屋保险、房屋养老金“三项制度”互为衔接补充，为的是让老百姓住上好房子。房屋体检制度为排查房屋安全隐患提供了基础保障，房屋保险制度通过市场化手段推动完善工程质量和房屋安全监管机制，房屋养老金制度为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障。“三项制度”应协同推进，方能保障房屋全生命周期更安全。 （作者：亢舒 来源：经济日报）