中海物业张贵清：结构性困境下，物企的商业逻辑与社会道德

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  乐居财经 邓鑫妮  11月21日下午，2022深圳国际智慧物业产业博览会组织的粤港澳大湾区物业创新发展论坛在深圳国际会展中心召开，中国海外集团董事、中海物业集团董事局主席  张贵清出席活动并发表《新时代 新环境 新物业》主题演讲。

  张贵清从发展历史切入，剖析行业结构性困境，提出以品牌重塑价值本源，探讨了新环境下自我革新和价值回归问题。

  物管行业发展四十多年，很长一段时间都作为房地产“后勤”的身份出现在业主面前。而随着经济社会的发展，行业认知不断深入，物管行业迎来了发展高峰期。新时代下，物业行业的形象已经建立，但仍有许多问题需要解决。 

  “物业公司到底是管理公司还是服务公司？”张贵清抛出第一个问题。

  事实上，之所以有这两种认知差异 ，源自物业公司职能的变化：从管理物向服务人转变。管理物最核心的是对建筑物的修缮、维保和换新，而服务人则以业主需求为核心，以城市服务或者民生服务为抓手，做城镇服务和基层治理的一个补充者。 

  不过这并不是一个非此即彼的答案，张贵清表示，物业行业，既是物业管理，又是物业服务。

  随后，他又提出了第二个思考问题：新时代下的物业行业为长远发展，又需要做哪些突破和自我革新呢？

  物管行业搭上社会发展的快车，无论是政策、社会、市场，还是行业前景，都有着自身的优势。

  不过与此同时，物管行业也因其多元属性承受了一定压力。张贵清指出：“未来行业发展具有潜力，但同时也面临结构性的困境。中国的物业行业，物业服务既是一种市场行为，也是社会治理的一部分，物业企业同时受商业逻辑与社会道德制约。”

  除此之外，物业管理本就是劳动密集型产业，再加之劳动效率、管理效率和数字化程度处于较低水平，因此社会面对于物业行业的定义仍然是传统服务业。 

  要突破结构性困境，以及摘掉“传统物管”标签，张贵清提出了三条建议。其一，向房地产行业发展趋势靠拢，在存量市场中发掘新增量；其二，积极参与社会治理，灵活转变社会职能；其三，通过数字化实现管理变革与智慧物业，着力现代服务业建设。

  进入第三个篇章，张贵清谈到了物业价值回归。这种价值回归，体现在现代化物业，即新物业的建设过程中。

  要理解新物业，首先要搞清楚物业服务是什么。随着物业外延和内涵的不断扩散，物业服务或将走向“城市空间的综合服务运营商”方向，既是城市建筑物的管理者，又是城市基础服务的运营者，更会是城市升级服务的深度参与者。

  当下，物管行业面临竞争加剧、品质参差和口碑需求加剧等难题，作为独立个体的企业而言，亦面临着市拓难、运营难、品牌难的“三难”问题。 

  张贵清表示，二者相重合来看，物业的品牌建设尤为突出，品牌重塑与品牌升级成为共性问题。 

  会上，中海物业提出了“好时节 好物业 好社区”的品牌主张，并阐述了品牌核心能力：服务力、产品力、市场力、科技力和组织力。 

  物业的价值在于社区服务，一切的辅助手段都是为了最终的目的。张贵清指出，企业的发展，没有一劳永逸的最优解，因时因势而变，唯有保持初心、回归本质。行业的发展，没有一日成就的可能，顺应时代、日积月累，唯有团结一心、奋斗前行。

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