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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第三百六十一期（NO.361）

专栏内容提要：

深度研判，对于即将到来的2021，中国的房地产行业，将面临哪些威胁和风险？

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。

这是熊猫贝贝第361篇原创文章：

文章开篇就不做什么铺垫和寒暄了，直入主题，这篇文章是在2020年即将结束的日子里面，对中国的房地产行业，在即将到来的2021年，即将可能要面对的风险和威胁，进行一次有深度，有依据的思考和探索。

没错，就是谈危机。

如果说一言难尽的2020年要有点正能量的意义归纳，恐怕是给所有的中国人和各个行业，上了一堂课，这套课的名字，就叫做“居安思危”。

以期通过本文，能够以微见著，洞悉未来。

不抓本质，不懂现象，难辨是非，难跟趋势，难寻方向。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好地认知中国房地产的那些事儿。

1

疫情，还是疫情

如果说2020年要给出总结性的关键词，那么疫情一定榜上有名。

原本被世界所轻视的一种小小病毒，竟然出乎所有人的预料，通过发酵和传播，成为了一场堪称“世纪灾难”，席卷全球的危机！

这次危机有什么特点？

来势汹汹，病症致命，传播高效，持续长久，堪称狡猾！

当中国民众刚刚开始适应和享受疫情后的生活，进入下半年多地频发的疫情警报，又时刻提醒着所有人：这场疫情，还并没有完全结束。

疫情的阴影依然笼罩在这个世界的上空，更别说疫情反复发作，一波三折的国家和地区。

在这样的国际社会环境之下，中国即使最早走出疫情冲击，实现了经济活动和社会运行的高效恢复，但是全球化的经济背景之下，要想独善其身，不受影响，也是不现实的。

这一点，恐怕没有必要去反驳和争辩，事实是如此。

作为中国经济重要组成部分的房地产行业，和美国股票，日本欧洲的债券，面对这样一场罕见的人类浩劫和经济冲击，也同样要经受影响。

事实上，因为疫情而导致全球经济衰退和损失，已经是在所难免的，虽然2020年即将过去，但是时间并没有把疫情的影响所消弭和净化。

新冠疫情的影响一天没有完全结束，世界经济的秩序和运行就无法回到正常轨道，对应的，就是全球资产价值受到考验和挑战。

人类和疫情的斗争，早已不再停留在生死存亡的对抗，而是提升到了人类文明和经济发展的稳定挑战层面了。

全球的疫情控制和治理，针对疫情的疫苗何时推广并产生效果，成为了决定未来中国房地产行业，楼市，房产价值和表现价格的关键因素。

疫情之下，别说房地产了，除了医疗，药品以外，还有什么行业能生存发展？

这也是一个无奈的现实，谁也没能想到，一个小小的病毒，竟然能对庞大的人类社会和国际经济，产生如此剧烈的冲击和这么长时间的影响，关键是，何时结束，尚未能定数。

这是中国房地产所要面对的第一个威胁：来自于疫情黑天鹅的持续冲击和影响。疫情趋势一天不明朗，这个威胁就没有办法解除。

2

货币环境，难以乐观

经济情况直接作用于资产价值，而中国的经济情况主要由对外货币环境和国内货币环境两个环境主体共同组成。

第一个风险也说的很清楚了：疫情对全球经济造成严重的冲击和影响，造成全球经济环境事实上产生了衰退。

既然是全球的经济风险，在凯恩斯主义的长期经验和应对惯性之下，国际的货币环境中，各个国家都不约而同，心照不宣的采用了货币宽松政策来应对对冲因为疫情产生的经济冲击和影响。

用最容易理解的解释来说，就是印钞度危机，所有受到疫情冲击的国家，都开动印钞机，透支未来的财富来应对当下的危机。

这是一个大通胀时代，中国在经济全球化的大环境下，也被裹挟着被动进行货币宽松，不仅仅是疫情后的经济恢复，还要提防和对冲国际货币通胀大环境的经济掠夺。

对应“国际货币”的数量增加，对应也要增加贸易需求数量级别的货币。

这个规则只要稍微对经济学有所认知，都不难理解：大家都印钞，才能保证汇率的稳定，进而才能免受汇率波动而被国际货币实施经济掠夺。

国际通用结算货币是什么？是美元，所以人民币增发，只能在中国内部通行。

内部通胀在任何国家，如果没有金融市场和资产环境进行承载，就必然会导致物价飞涨，民不聊生。

而在中国，这就是一个很大的风险问题：

进入股市，中国的股市第一没有那么大的资金承载能力，第二没有那么规范的管理和运行机制。

进入楼市，那就会将原本已经在价格高位的房价再次推高，激化已经原本存在矛盾和对立的楼市。

但是疫情一天没有结束，全球化的通胀就不会停止，也就意味着中国的货币增发也被迫无法停止。

这是中国房地产所要面对的第二个威胁：如何在大通胀的内外环境中，避免因为货币环境变化，而导致的资产价格泡沫？

这个威胁和风险现在由中国各个城市政府的债务所分担，但是传导到资产，是一个必然的过程。

3

人口老龄化+出生率新低：房子的需求，越来越少

对于任何经济体来说，要想实现经济发展，就必须要有真实的经济增量对经济产生推动。

这个增量，要么是核心科技带来的顺差，要么是人口红利，要么，就是技术革命带来的生产力解放。

在所有发展中国家，经济增长的国家，只有这三条路。

而中国在过去几十年里面能够实现高增长，经济跨越式发展还有城市化进程，进一步推动房地产行业，房价和楼市的兴旺发达，依赖的核心是什么？

是人口红利。是生产力价值，是中国一代一代的年轻人，为中国的经济增加了动力。

但是这样的人口红利，必然不会持续的存在，一个是老龄化程度加深，一个是出生率降低。

特别是2020年11月份的官方统计，中国人口出生率已经达到了自2000年以来的最低水平，而2022年，中国现有的人口年龄结构组成，将正式踏入老龄化社会阶段。

这对于高度依赖人口生存和发展而产生居住需求的房地产行业来说，雪上加霜，毫不过分。

房子是因为人的需求，才有存在的意义和价值的。

如果未来对于房子的需求持续降低，而且是关键性的需求降低，那么房子的价值该如何实现？

这是中国房地产所要面对的第三个威胁：来自于人口现实情况的需求威胁，缺乏未来的需求群体基数增长的支撑，未来房产的价值难以为继。

4

流动性危机

虚假繁荣，纸面财富，终究不能填饱肚子。

流动性危机，或许是中国房地产难以避免的一个资产性风险。

任何经济危机，金融风险的根源，都是流动性危机，当具备货币固化意义的资产失去了流动性，特别是大范围的出现流动性问题，对经济结构的冲击，都是致命的。

对于中国的房产来说，这个风险尤为明显，房子相对于股票债券这样的资产凭证来说，流动性本来就没有办法比，而在中国当下的楼市中，也就是房产流通市场中，最关键的资产属性是什么？

不是安全性，中国的房产国家金融承认，安全性稳定性合法性丝毫不用担忧。

也不是增值性，中国的房价在市场化22年的时间里面，除了极个别的极端地区和城市，只要时间跨度稍微拉长到5年短周期，都是上涨的趋势。

再不济，保值是一定是合格的。

对于当下中国的房产来说，最关键最重要的，就是流动性！

因为不管房价如何上涨，新房市场如何火热，经济环境如何变化，市场预期如何乐观积极……

只要房子没有流动性，就是纯粹的虚假繁荣，纸面财富！

特别在2020年这样的特殊背景之下，就好比资本大潮退潮一样的，原本很多被市场预期和投机情绪推高的虚假价值，虚高价格，备受冲击，备受打击。

而在这样的经济冲击之下，再加上经济环境货币环境的严峻现实，还能真正具备灵活流动性的房产，才是真正的优质资产，而其他的房子，也就是有个市场估值的商品而已，有价无市，才是正常的。

当然，短期流动性问题没有什么危险，但是前面也说了，疫情不结束，经济就没办法恢复正常，被推高的虚假价值就难以为继。时间一长，市场信心受损，那经济风险也就伴随而来了。

值钱而又不能变现的房子，总是会在生存关头，产生价值贬损，而这个贬损，就会引发关联金融的系统性风险。

这是中国房地产所要面对的第四个威胁：流动性危机

不能流通交易的房子，除了遮风避雨，还真的不能救命和填饱肚子，只是这样的风险还没有变成现实。

5

房价泡沫和收入增长的矛盾

中国的房价因为种种原因，在长期持续上涨的过程中，导致了今天居高不下，甚至已经和人民群众安居乐业的幸福度脱离的问题，其实就证明了中国房价结构中的价值泡沫存在，而且这样的泡沫已经导致了矛盾的出现和冲突的产生。

不管是以什么形式和方法，任何资产的价格泡沫，都必然要经历价格回归价值的过程，也就是去泡沫的过程。

对应到中国的房价问题上来看，能够顺利解决高房价问题的只有两个方式和途径：

要么和日本一样，主动刺破泡沫，以国家的经济萧条为代价，换取资产泡沫的风险化解。

很显然，这就是经济硬着陆，对于中国来说这肯定不是最好的选择。

要么，就是保持经济增长的同时，控制住房价上涨，通过人民的收入增长和消费力提升，来覆盖和填充高房价的泡沫部分。

这就是中国房价问题解决最理想的“软着陆”方式。温和，稳健，而又符合经济规则。

控房价从2016年提出房住不炒已经开始了，剩下的关键，就是提升收入了。

原本经济正常发展，社会稳定持续，提升居民收入，实现购买力增长赶超房价增长，就是时间问题。用经济降速化解资产泡沫，一切按照既定轨道在实施和前进。

但是遇到2020年这样的疫情冲击，是出乎所有人的预料，甚至是对顶层设计的重要考验。

疫情之下，收入受损，预期不明，对这个软着陆计划产生了严重的挑战。

问题是，2021年，进入后疫情时代，疫情是否还会继续影响中国经济增长？中国经济在疫情后时代是否还能通过三驾马车实现稳定增长？

这一切，都充满了太多的不确定性，而不确定性，对蕴藏着风险。

这是中国房地产所要面对的第五个威胁：中国房价泡沫和经济软着陆，在扑朔迷离的当下环境中，难以对收入增长的计划作出保障，从而因为购买力和房价的矛盾不能得到缓解，而导致的不可预期的风险存在。

6

房产经济和发展需求的矛盾

中国的房地产，早已深度绑架中国经济，这个深有多深？

谈中国经济，就离不开房产经济，经济关联的债务，金融，还有体量，在中国，房地产早已是一个绕不开，不能忽视的是经济组成部分了。

2019年到2020年中国楼市涨幅有所放缓，预估为年均7%左右，由此预估2020年全国楼市总市值约为540万亿到570万亿人民币。

就按550万亿来看，大家知道这是什么概念吗？

2020全年的中国GDP还没有出炉，就拿2019的GDP统计量做一个对比：

2019年我国国内生产总值为99.0865万亿元

也就是说，按照正常发展，经济平稳的情况来看，全中国的房子总价值，需要中国整整6年的经济总量才能堪堪相当。这还是独立对比来看的，要知道，每年中国的GDP里面，由房地产和房地产关联的上下游产业，还占据了至少40%以上的比例。

所以说房地产是中国经济的重要组成部分，这样的结论，毋庸置疑。

但是房子是低级工业产品，又没有国际市场流动性，其实对于全球化的世界经济环境来说，房子的价值对于中国经济来说，还真的是纸面财富。

就像有一些言论，说什么北上广深的房子总市值加起来，能买下半个美国。

典型的愚昧和自我陶醉，先不要说美国愿不愿意接受这个交易，单单一条，人民币不能出国，进入国际货币市场流通交易，这种估值对比就是个笑话。

中国的钱和美国的钱不一样。中国的房子就注定了绝大部分只能卖给中国人。

但是和美国资本导向的科技，军工，甚至是工业技术核心相比，一堆钢筋混凝土的低端工业产品怎么可能具有经济竞争力呢？

前文也阐述的很清楚了，科技，工业技术革命，还有人口红利。

人口红利衰退，房子自然也就没有价值空间想象力了，经济如果没有新的增长点，那对于一个国家的经济体系来说就非常危险了。

所以，和中国深度捆绑的房产在事实上和中国经济发展的需求已经产生了真正的矛盾。

这是中国房地产所要面对的第六个威胁：房地产缺乏经济全球化的竞争力和支撑中国经济发展的后续动力，而且和主流的经济增长模式处于矛盾对立的位置。

7

经济价值黑洞风险

因为过去22年中国房地产的野蛮成长，就导致了一路上高歌猛进的房价暴涨的现象。

而经济体中任何产业只要表现出高利润的情况，那么必然会对社会金融资源，市场资本还有各种渠道的投资造成强烈的吸引，然后这样的行业在资本加持下就会进一步扩大规模，提升效率。

几轮循环，当资本介入达到一定规模的时候，就会产生“行业黑洞”效应。

在人类社会经济历史进程中，最有代表性的，就是美国的汽车城底特律，一个以汽车制造为绝对核心产业的城市，以城市破产，持续萧条收场。

行业黑洞的危害分为四个层面：

第一是上游材料供应商面对快速增长的需求，对原材料的价格利润追求就会被放大。

对应到中国就是土地价格持续上涨。

第二是中游制造生产环节被资本催动，整个行业开始出现金融化的特征，对于产品的质量关注重心转移至市场规模和资本运作。

对应到中国的房地产开发商发展模式和现状。

同时，对于利润和效率的追逐，会对其他行业开始产生挤压效应，社会金融资源和资本趋利本性开始向黑洞行业倾斜。

第三就是对消费市场的影响，黑洞行业的利润要求会无限推高产品价格以维护资本回报。

对应到中国房地产和楼市，就是房价高涨，高位运行，挤压了社会消费力，导致其他生活商品的价格利润被挤压，其他行业无利可图。

最后就是造成社会经济价值观的黑洞效应：在中国，房产的价值信念早已从上游到下游形成了坚固而又稳定的经济价值认知。

“唯房值钱”的观念，让房地产不仅从经济比例上占据重要地位，更是通过盈利惯性和价值变化惯性，从精神上对经济价值认知产生了绑架。

这是一种非常极端危险的经济认知趋势，就和曾经红极一时，富得流油的资源型城市一样，对矿产，能源资源的高度价值依赖，而且这种依赖是盲目单一的，就像曾经的内蒙古鄂尔多斯，还有山西运城这样的城市，整个城市对煤矿资源的价值从上至下都形成了价值黑洞效应。

这样的经济价值黑洞效应一旦形成，那就形成了单一和高度依赖的经济结构。

美国的底特律为何会迅速从明星城市，工业强市衰退？在资本的推动下，汽车产量不断刷新，市场供需平衡被打破，汽车行业由盛转衰，直接通过底特律的经济价值体系汽车制造产业的冲击，彻底摧毁了一个城市的经济体系。

经济发展要想稳定持续，具有抵御风险的能力，那多元化是必然的选择，多元化的经济，价值观也一定是多元化的，而不是“唯房至上”。

否则，在前面的其他各种风险因素的加持之下，总有到达临界点的时候到来，那对于高度单一依赖房地产的城市和地区，经济风险可想而知

这是中国房地产所要面对的第七个威胁：中国的房地产已经产生了经济价值黑洞效应，歌舞升平之时，资本逐利狂欢，但是任何的单一经济，是不可能具备应对风险和抵抗冲击的能力的。

除了房子，中国还需要其他的经济护城河，资本蓄水池。

写在最后：

这篇文章，并不是唱衰楼市，也不是要看空房价，房地产是中国经济重要的组成部分，至少当下依然有着不可动摇的地位和作用，如果简单粗暴，立场鲜明，只知道一昧的鼓吹和贬损，其实都是非常不理性，狭隘和片面的态度。

尽管房地产在中国经济发展历程中，野蛮成长和高歌猛进的过程中，必然产生和长期存在着一些问题，但是作为每一个中国人来说，都应该有一种理性和客观的态度去看待这样一个特殊的行业。

退一万步来说，房地产的兴衰起落，对中国的经济影响，也是直接而又明显的。

对于自己的国家来说，只能祝愿和期望经济发展，繁荣富强，而不能因为仅仅个人的得失就对一个行业进行自私的批判。

覆巢之下,岂有完卵?皮之不存,毛将焉附?

这是一个地产人，站在客观理性的态度，对中国房地产行业进行的思考和风险预判。

能不能平安的度过后疫情时代的各种风险，中国的房地产必将发挥重要的作用的意义。

要知道，对中国的房地产行业，市场，价值的风险，同样也会对中国的经济造成影响和危害。

危难当头，大局为重，人运，财运，资产运，就是国运。

当然，行业的趋势并不能决定所有行业产品的价值趋势，相机行业早已走向末路，但是并不妨碍单反和曾经的相机产品依然具有很不错的市场价值表现。

用相机行业举例，只想说明这么一个结论：

未来，房地产在中国，已经不可能，也不允许，继续在国家经济舞台上，当主角了。

这个非常明显，也是难以抗拒的一个趋势。

但是不代表对房产价值会有什么影响，毕竟，房子的终极价值，是所有个人和家庭需要的居住空间。未来价格回归价值，无非就是买贵了而已，毕竟，房子是拿来住的，不是拿来赚钱的。

按照现在的趋势和风险程度来看，这一天，不会很远。

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。

思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。

关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。

这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。

熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……

不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。

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