月旦物语｜楼下的快递柜也要IPO了

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文/研究员 宋子谦

大家好，中物智库每月更新一次的月旦物语来了。

本期是“月旦物语”栏目的第9期，主要为大家盘点2024年8月12日-2024年9月8日期间，与行业相关的重要事件。

1、存量房贷利率，等待下调

近日有消息称，政府正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元的存量房贷利率寻求转按揭，以此来降低购房者负债压力，提振消费。

这个动作其实非常有必要，现在存量的虽然之前降低到4个点左右，相对现在的10年国债收益率2个点出头仍然太高了。

通常情况下房贷的风险很小，几乎可以认为是一笔无风险收益，这对银行的业绩贡献很大，等于银行躺着赚了这笔不菲的收益。但是副作用就是居民不舍得消费和投资，全都卯足了劲提前还贷。

问题的根源还是在宏观经济，前几年5-6个点的利率大家都愿意借，现在4个点拼命还，背后的原因是缺少赚钱的机会，大家都不愿意投资和消费，进而加速了通缩的螺旋。

我国的住房资产占居民总资产的65%左右，房价的持续下调使得居民财富缩水，2022—2023年两年全国居民总资产缩水至少有10万亿元。

而在居民负债这端，按揭贷款却是不会缩水的，债务压力相对加大。居民选择节衣缩食、消费降级，终端消费的低迷已经开始向生产和投资传导，负反馈下一损俱损。

2、房屋养老金

房屋养老金这件事，我们认为，更重要的是还是关注使用机制的问题。

房屋养老金制度还是基于原有的住宅专项维修资金，这个一直是强制缴存的。开发商和业主都须交维修基金。业主是按照购房面积来交，开发商是按照总规模交。

所以，钱不是问题。问题是，这钱怎么用，用完怎么续？虽然相关的机制一直有，但是需要双三分之二和双过半，现实中很难实现。

目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。

除此之外，还有三个问题的解决，也是我们所期待的。

一是专项维修资金制度实施之前建成的房子，如何覆盖。目前，这类房子恰恰是维修需求和频率最高的房子。

二是续筹机制，如何完善。绝大部分业主，在及时、足额续交维修资金这件事上，没有主动性和积极性。

三是资金收益率，如何建立资金保值增值的长效机制。据统计，当前我国住宅专项维修资金平均年收益率仅为2%。而成立了24年的社保基金，年均投资收益超过7%。

（往期参考文章：房屋养老金，不是钱的问题）

3、黑神话：悟空

现象级游戏《黑神话：悟空》出圈，连带着全社会掀起一股西游热潮。

其实，物业行业又何尝不是一个巨大的“西游世界”呢？

在物业行业中，同样有慈悲的菩萨、吃人的妖魔、威严的天庭和芸芸的众生，但唯独“悟空”太少了。

物业行业的“悟空”们，有的被压在了五指山下永世不得翻身，有的被妖怪割下头颅拿去下酒，却很少能够看到一个历经劫难终成大道的“悟空”。

但是，物业行业还是需要更多的“悟空”们。

也许有的物企想为行业找到新思路，也许有的物企不希望成为行业不正之风的一员，也许有的物企要坚持一个所有人都不理解的方法论，也许有的物企其自认为合理的东西触碰了别人的领地。

无所谓，我们需要去鼓励他们，勇敢去做！

4、餐饮业寒冬

北京市统计局近期发布的数据显示，2024年上半年，北京限额以上（即年营收200万元以上）餐饮企业利润总额1.8亿元，同比下降88.8%，利润率低至0.37%。

具体来看，一季度亏损4.5亿元，二季度盈利6.3亿元，二季度的盈利对比去年同期下降30%多。

这里统计的还是限额以上企业，也就是说，这还是餐饮里面的优等生，没有算那些小企业，小饭馆。

老百姓消费降级了，下馆子的次数少了，都在勒紧裤腰带，非必要不消费。同时，企业活力下降，各种商务宴请活动也在减少。

前段时间，台湾知名餐饮品牌鼎泰丰突然宣布，将于2024年10月31日前关闭其在中国大陆华北地区的14家门店。

虽然北京的餐饮业利润暴跌近九成，但是一鲸落万物生。

北京的餐饮配送及外卖送餐服务从业人员同比增长高达49.7%。同时，很多物企在中报季中披露的团餐业务保持了增长，利润也很稳定。

5、中报季落下帷幕

2024年上半年确实比去年同期更加艰难。从整体来看，物业行业仍面临宏观环境和地产下行的双重影响，2024年上半年，上市物企经营状况并不乐观。

多家物企的社区增值服务收入首次开始下滑。整体营收增速进一步放缓，毛利开始降低，净利润下降明显，行业增收不增利困境持续加大。物企开始重视止损，坚决退出不盈利的项目，谨慎的拓展，积极的寻求回款和可持续发展。

中物智库认为，在当前的市场环境中，物企要想寻找成长突破，强化抵御下行压力的韧劲，不仅要加强独立性、夯实基础盘、提高服务力，也要开源寻找到新的增长机会。此外，物企还需要紧跟市场趋势，不断调整和优化自身的发展战略，以适应不断变化的市场环境。

（往期参考文章：中报点评 | 更难的上半年？四大维度透视上市物企2024中期业绩之最）

6、贝壳正在挤压物企的成长空间

2024上半年，贝壳平台总交易额约为1.47万亿，较2023年同期的1.75万亿减少16.2%。净收入397亿，与上年同期持平。经调整净利润40.86亿，同比减少31%。

虽然受房地产行业下行影响，贝壳的业绩有所下滑，但是我们还是从其各项业务中，看到了贝壳在社区内对物企成长空间的挤压。

首先是，通过省心租布局房屋托管。如果大家对国外物业管理模式有所研究，就会发现，国外的物业管理公司大多都会把房屋托管作为主营业务的一部分。而国内的物业企业，却很少涉足相关业务。

目前，贝壳省心租在管房源规模超过30万套，而2023年同期的时候还只有12万套。

对于客户来说，贝壳提供的买房、租房、家装等需求，都是相对低频的需求。但是贝壳围绕“居住体验”把线下门店打造成为“一站式”居住服务的入口，从而做出信任的沉淀。

社区内的其他势力，正在一步一步赢得民心，而很多物企在社区里却总是处在矛盾的风暴点上。

（往期参考文章：贝壳正在挤压物业企业的成长空间）

7、保安与骑手的冲突

杭州一名保安与外卖骑手发生冲突，因外卖骑手下跪而引发广泛关注。

近年来，物业保安与外卖骑手的冲突事件愈发频繁。物业保安被要求尽最大可能拦截闲杂人员，把风险排除在外，将园区内的治安管理成本和电梯等设备使用频率降至最低；外卖骑手则被要求以最快速度送达，门岗成为“减速障碍”，双方冲突的基础由此形成。

本质上是两个缺乏执行权限和弹性的岗位职能的矛盾。“降本增效”的大趋势，以及定位、监控等电子设备的普遍应用，也进一步限制了这两类岗位的“自由裁量”权限。

类似事件屡有发生，折射出行为边界、基层治理、平台规则等深层次问题。畅通配送“最后100米”，共建“骑手友好社区”，仍需进一步推动制度建设。

8、丰巢赴港IPO

楼下的快递柜要去IPO了。8月30日，丰巢控股有限公司正式向港交所递交招股说明书，拟在主板挂牌上市。

对于丰巢，大家并不陌生，公司成立于2015年，创始人徐育斌曾是顺丰的一名快递员，长期一线的摸爬滚打让他嗅到智能柜快递柜的商机，在得到老板王卫的支持后，他创办丰巢，也收获了鼎晖、钟鼎、红杉、普洛斯等知名投资机构的支持。

至此，一向低调的物流大佬王卫，在顺丰控股、顺丰房托、嘉里物流、顺丰同城之后，即将收获第5家上市公司。

根据招股书，目前丰巢的快递智能柜覆盖了全国31个省份，约20.9万个社区。截至2024年5月31日，已累计为3.68亿消费者及350万快递员提供服务，拥有超33万组智能柜。

不过，丰巢近几年仍处于巨额亏损中。2021年-2023年，丰巢利润分别亏损20.71亿元、11.66亿元、5.41亿元

所以，丰巢在快递柜业务外，进行了一系列的业务创新。通过智能柜网络，丰巢还涵盖了互动媒体服务、洗护服务和到家生活服务等。

目前，丰巢已在全国范围内建立了洗护工厂网络，包括位于广东中山的一家自营洗护工厂和位于全国25个省份的135家第三方洗护工厂。

今年前5月，丰巢获得了报告期内首次盈利。于2024年前5月，丰巢实现期内利润7160.2万元。

9、上海康城小区宣布更换物业

上海最大社区康城小区宣布更换物业，行业头部企业碧桂园服务被推上舆论的风口浪尖。

从2023年开始，我们就有一个隐约的感受，那就是越来越多的社区在更换物业。并且伴随着行业内低价竞争、带资进场的现象也愈演愈烈。

存量物业管理权的大换手时代，或许早已开启大幕。上海康城宣布更换物业，只是这个大时代的一个缩影。

我们观察了几个近年来比较典型的社区更换物业的案例。其中，很多业主在讨论换成哪家物业企业时，万科物业和绿城服务成为出现频次最高的字眼。

物业行业将进入品牌红利期、服务红利期、品质红利期。这一观点，我在最近一年多以来，已经在不同场合提了无数次。

物业行业当下最主要的矛盾在于：业主期盼更美好的生活环境，而行业内的品质服务供给不足。

所以，好服务将会获得非对称的品质红利，这是物业行业未来肉眼可见的未来。

（往期参考文章：物业行业，进入管理权大换手时代）

10、熙说物业年度演讲定档

去年的12月14日，中物智库主办了行业首次年度演讲。

来自全国各地的300多位物业同行与嘉宾，不畏北京零下十余度的严寒，纷纷冒雪而至，线上直播间的累计观看超过100万人次，100余家媒体进行了全文转载，24小时阅读量超过10万＋。

能取得这些成绩，特别不容易，离不开每一位物业同仁的关注、支持和转发。

也正因如此，我们每一年，都要比前一年更加倾尽全力，更加倒逼自己，更加用心准备内容，才能对得起大家的关注和信任。

2024年的年度演讲主题，确定为：“轻舟”与“重山”。

轻舟，代表着行业内的每一家物业企业，那什么是“重山”呢？物业费限价是“重山”，低价竞争是“重山”，回款难也是“重山”。“重山”，代表着当前物业行业面临的种种困境和挑战。

当前，我们每一家物企都在翻越“重山”，穿越黑夜。可能很多时候是“山重水复疑无路”，但我们都期待着“轻舟已过万重山”。

好了，以上就是本期“月旦物语”的全部内容了，我们下个月月初再见。

END

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