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文/子木

1

“帮帮我，我在县城的房子到底什么时候才能卖掉？”

这已经是小李今年第4次来问我了，很想帮他，但实在无能为力，只能默默回复：“再等等吧。”

小李是中关村的一名工程师，北漂已有8个年头，有一个在北京定居的梦，用他的话来说，自己是县城里出来的状元，总得混出个模样，努力成为北京人。

然而2017这一年，却再次把他的梦送回到了县城。

2017年，楼市行情火爆。北京房价因为涨速太猛被政策压制，外溢的购房需求攻占环京片区，连带着整个河北省的房价都在狂飙。

大行情到来时，小李每天焦虑地睡不着觉，自己即使拼了命熬夜加班也赶不上北京房价增速，而现在，连周边地区的房子也够不上了。

就在这时，小李鬼使神差从亲戚那里得到了一条消息：承德县的房价也在跟着大北京飞奔。

他心想是否可以先在承德县买一套，等过两年卖掉置换到北京，这也是一种以房换房的打法。于是小李专程去了一趟承德县。

承德县是河北承德市下的一个县城，距离北京240公里，但当地人对这个距离根本不屑一顾，因为只要2020年年底京沈高铁一通车，承德到北京就是30分钟的通勤时间。

那时候“北京一小时经济圈”的概念被炒得热闹。

在售楼处小姐百般轰炸下，小李没经得住诱惑，最终把自己的积蓄以及家里赞助的钱全部投了进去。

此后，小李彻底过上了房奴生活，除了每个月偿还房贷，每年还要交物业费取暖费，为了让经济压力小一些，小李无奈把北京的租屋换成了通勤一个小时外的老破小。

最扎心的是房子买了之后，承德县的房价就开始下跌，不到半年小李周边刚交付的新盘房价下跌近10%。到了2020年，市场更是有价无市，40万人口的承德县在棚改政策结束后，再也无力承担高房价。

这套房还用掉了他的公积金处女贷，用他的话来讲，未来除了去买彩票中500万，否则就别想着在北京买房了。

被高位套死的小李万念俱灰，现在每天只想着如何把房子卖掉，因为每接到承德催物业费的电话，浑身像是被电击了一样难受。

2

和小李一样，昨天一个关注多年的读者查娜问了我一个相同的问题：“县城的房子还能卖出去吗？”

查娜是一个蒙族姑娘，老家在内蒙古和林格尔县，毕业后就一直留在武汉，有不错的工作和谈了好几年的男朋友。

我去过内蒙古几次，对这个地方风土人情有一些认识。当地人比较“守家”，一般情况下，年轻人是不情愿出来远漂工作的。从这个角度看，查娜是一个很努力的姑娘。

然而2018年的一个电话，她的人生轨迹莫名其妙也被改了道。

查娜说，毕业后父母就一直有让她回老家工作的心思，自己想尽办法拒绝回去，但这次不同，天天喊着让查娜在老家买房。

因为内蒙古这几年一直在打造呼包鄂城市群，呼和浩特重点发展的和林格尔新区正是查娜老家，这个地方距离首府呼和浩特差不多50公里，走快速路大概半个小时左右。

和林格尔新区在2017年2月挂牌后，非常热闹，当地各大媒体头条都称其为准国家级新区，那时新区街道各处挂着横幅：“草原上腾飞的和林格尔”。

父母三天两头一个电话，让查娜回来买房，说当地兴建了特色小镇还有养生谷。那时候也正值高铁红利下发，民间喧闹着北京和内蒙古价值即将打通。

查娜敌不过父母的催促，再加上当时武汉房价涨得吓人，心想等县城房子价格涨起来卖掉，跟男朋友在武汉一起奋斗买房的计划也能提前完成，于是趁着回家过年时间，就在和林格尔买了一套三居室。

查娜房子买到手后，和林格尔新区的发展却迟迟不见踪影。当地新区该概念的新鲜劲过了之后，突然发现没有人才愿意在这里生根发芽，招商引入的企业除了大片的土地以外，一无所有。

结果可想而知，当初凑热闹的资本企业开始纷纷流出，房价失去支撑开始横盘阴跌。查娜感觉到不对劲，马上在2019年年底开始卖房。

然而，房子从一开始零星几个人问，到现在干脆连看房的人也没有了。她回去好几次找更多的中介帮忙，却发现自己所在的小区有一半的房子都在挂售。

3

其实小李和查娜并不是单纯的个体，这几年的房价大潮，催生出了不计其数这样的年轻购房群体。

这些年轻人没有炒房心思，只不过是心里想着抓住大行情的尾巴，通过以房换房的策略为自己的未来多积攒些筹码，也可以说是被房价逼到了悬崖边，迫于无奈的选择。

但在聊天中，我能感受到小李和查娜的挣扎与无奈，好端端的人生因为选错一套房被彻底改了轨迹，这不应该是当代年轻人承担的后果。

所以我一直试图从他们的故事中总结出一些信息，帮助大家避开这些坑。

4

首先是高铁概念。

很多人都认为高铁是一个小地方翻身，跃迁为大城市的必要筹码。尤其是小地方的售楼处，特别喜欢拿这个概念忽悠年轻人，屡试不爽。

但很多人其实不知道一句行话：“地铁一响，黄金万两；高铁一开，人去楼空。”

高铁可以帮一个小地方带来资源，同样也可以更容易地带走资源。拿承德和呼和浩特来讲，在高铁开通之前，所有人都在炒作高铁概念，认为高铁开了，钱和人都进来了。

然而事实上，去年开通高铁后，房价几乎毫无波澜，反而整个城市呈阴跌之势。之前感觉距离遥远，不愿意出去奋斗的年轻人，因高铁反而有了动力。

归根结底，在于一个地方的自身产业强不强。产业强，高铁会帮城市带来不计其数的生意和人才，产业弱，即使高铁通到家门口也无济于事。

在中国，大部分县城都是因高铁而被加速虹吸的命，城市也避不开这个规则，典型如交通大市河北石家庄，所以千万别信炒高铁。

5

其次是新区概念。

据统计，中国新区3500多个，就连自贸区都有18个，从南到北、从沿海到内陆，密密麻麻。这是我们城镇化建设的常态，谁都不能落下，多点开花、摊大饼的姿势自古有之。

但到底有几个能做成呢？不妨去研究一下天津滨海新区，上海自贸区历史。

尤其一线强市上海的自贸区，2013年国务院正式审批，一晃7年，到现在依然不温不火，2019年，上海自贸区又新增了临港新片区，再推自贸区概念，现在也被大多数人所遗忘。

无论是什么概念的新区，建成以及招商引资实在太难了。

因为产业迁移不是闹着玩的，两个地方之间连接的部分需要巨量的资金做铺垫才能把基础做实。

基础扎实后，你要评估人们会不会去这里发展。小城市因为新区少，当地人会当成香饽饽，但对于大城市周边的新区，数量太多，能发展起来的寥寥无几。

当然如果是国家级新区，有国家参与投资，另当别论。

判断新区能不能做成，我有一条很实用的建议：这个地方跟大城市的产业核心区的距离是多少。

如果是接壤，很幸运，这个新区大概率可以做成，如果起码需要1小时的高速通勤，抱歉，即使是半小时也很难。

这样看来大城市旁边的县城大多数都不具备这样的财力基础，这个你要去思考。

6

很多人认为撤县划区，之前的县城就可以换个名字腾飞了。

在某种意义上讲，撤县划区是城市运作的一种经济手段，可以提高一个城市的地位，增加GDP、人口、财政收入等多项数据。

但对于县城，除了被改名以外，很难在短期承接利好。

资源具有集聚性，多家企业凑在一起才能提高整体的协作效率，城市把县城吞并后，降低了两个地域的沟通成本，县城的资源则会加速向更高能级的城市靠拢

不单是县城，地级市也逃不出这个规律。拿莱芜讲，2019年被济南吞并，撤市划区，当时可谓点燃了当地人购房热潮，大家以为莱芜麻雀变凤凰，摇身一变成了山东省会城市的一个区，自然房价水涨船高。

那时候很多人到莱芜抢房劝都劝不住，结果后来被套的不少。

不出意外，在接下来的城镇化2.0进程中，城市会抱团取暖，也就是说中国会出现新一轮的撤县（市）设区，这时候一定要谨防陷阱，评估城市的供给面，不然就相当于给地方做了财政贡献。

7

最后一点就是，父母的买房建议要斟酌。

老一辈人讲究“落叶归根”，虽然这老祖宗留下来的传统文化，但事实上，在整个社会资源的竞争格局上，一直都在践行“人往高处走”的规则。

做人做事上，父母的一些建议要去听，但在买房上，可以选择性忽略。

买房是一个与时俱进的细活儿，需要解读房产数据和楼市政策、分析趋势、评估城市发展路径等等，现在能做到这些的60、70后寥寥无几。

尤其别像查娜这样，被家人情感绑架，最终“支持”了家乡建设，一步踏错几年甚至几十年的青春付之东流，父母能负起这个责吗？

总的来说，县城房价前几年跟着大涨，一部分原因是棚改货币化，另一部分原因就是小李、查娜这样的无奈买房人和有钱无处安放的小白投资客共同买起来的。

棚改货币化政策权限自从2018年被中央彻底收回后，这意味着县城房价大涨的时代彻底的终结。而失去涨势的县城，大多数会回到从前，成为老百姓安居乐业的最后一方“净土”。

未来县城只有自住属性，投资属性几乎没有。如果有，也只能是紧挨着大城市，享受产业外溢红利的超级卫星城。

例如北京的北三县、上海的嘉善县、紧挨着深圳在东莞区域内的部分县镇等等这些标的。至于二线城市，目前周边的县镇也达不到可投资的能力。

记住，接下来千万不要拿着血汗钱在这些地方学别人玩“以房换房”的游戏，不如老老实实把钱跟处女贷资格放在手里，等待时机成熟再上车。

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