上海发布住宅维修资金管理新规：明确账户账目公布要求以及查询渠道，便于业主查询

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8月29日，上海市房屋管理局发布关于印发《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》的通知（简称《规定》），通知对上海市住宅物业管理区域内维修资金的归集、使用和管理予以进一步细化。

该《规定》从征求意见稿到正式出台历时三个月。今年5月17日，上海市房屋管理局发布《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定（征求意见稿）》（简称《征求意见稿》），在起草说明中提到，新修正的《上海市住宅物业管理规定》对本市住宅维修资金管理的相关制度进行了调整。同时，部分维修资金使用管理文件已过期，相关内容与实际操作不符，亟待重新发布。为进一步加强本市住宅维修资金的归集、使用和管理，维护全体业主的共同利益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》的有关规定，在总结实践经验、深入调查研究、广泛听取意见的基础上，上海市房屋管理局研究制定了《征求意见稿》。

在归集标准上，此次《规定》进一步细分物业管理区域内不同住宅类型维修资金的首次归集原则，分别对商品住宅、公有住房售后、公共建筑设施、机动车停车库以及非居住房屋的归集标准进行了明确。

其中，商品住宅房屋维修资金归集标准，按照每平方米建筑面积成本价计价。

公有住房售后房屋维修资金归集标准，按照上海市公有住房出售政策中有关规定执行（包括房屋维修资金、电梯水泵大修更新资金、街坊公共设施管理维修资金），三项资金合并使用。

非居住房屋维修资金的归集标准，按商品住宅房屋归集标准执行。

此次《规定》重申住宅维修资金的交纳手续，按新建房屋首次归集、维修资金续筹方式分别进行了说明。

新建房屋首次归集方面，区房屋行政管理部门依据建设单位提供的土地权属证明、建设工程规划许可证、房屋土地权属调查报告书和维修资金产业分户清册等资料，出具交款通知书。建设单位凭交款通知向专户银行交款后，凭交款凭证向不动产登记机构申请办理房屋所有权首次登记。

对于已开通业主大会账户的住宅物业管理区域内，新建房屋的维修资金交存至该物业管理区域业主大会账户。

2019年3月1日前完成首期维修资金交款的项目，建设单位应在业主大会成立之后起15日内，垫付尚未出售商品住宅中原应由物业买受人交纳的维修资金，交存至所在区的维修资金专户。

维修资金再次筹集方面，管理规约中应当明确维修资金日常补充筹集规则。小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约或者业主大会的决定，采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。属地街镇应根据区房屋行政管理部门提供的相关小区清单书面通知相关业主委员会，督促其按照专项维修资金管理规约启动再次筹集程序，或召开业主大会就再次筹集事项进行表决。

《规定》完善业主大会账户的开户行选择、账户的开立、账户的变更及账户的注销等流程，同时，新增商品住宅业主大会账户资金管理模式。

按照《规定》，商品住宅业主大会账户资金管理模式的选择主要有三种：业主大会可以选择自行管理或者委托区房屋行政管理部门管理账户资金；业主大会决定自行管理账户资金的，业主委员会应当制定资金增值存储方案，也可以委托代理记账等第三方专业机构提供服务；业主大会选择委托区房屋行政管理部门代管业主大会账户中资金的，应当签订委托协议，区房屋行政管理部门应委托专业机构提供资金增值、换届审计、年度审计、工程审价、代理记账等服务。

《规定》还进一步明确了业主大会账户账目公布的具体工作要求以及账目查询的流程和渠道，规范相关主体行为，便于业主查询。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，进一步完善住宅维修资金管理是住房养老维修体系的重要一环。《规定》针对各种产权性质不一样的房屋维修资金进行归类并细化梳理，可进一步理顺房屋维修资金的归集、使用及管理。

以下为上海市房屋管理局对《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》的解读：

为进一步贯彻实施《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》中关于住宅维修资金相关规定，结合当前管理工作实际，制定了《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》。主要内容包括：

一是进一步明确市、区房管部门、市物业中心各单位承担住宅维修资金和公共收益相关工作的具体职责。

二是进一步细分物业管理区域内不同住宅类型维修资金的首次归集原则，分别对商品住宅、公有住房售后、公共建筑设施、机动车停车库以及非居住房屋的归集标准进行了明确。

三是重申住宅维修资金的交纳手续，按新建房屋首次归集、维修资金续筹方式分别进行了说明。

四是完善业主大会账户的开户行选择、账户的开立、账户的变更及账户的注销等流程，新增商品住宅业主大会账户资金管理模式。

五是规范授权物业服务企业、业主委员会使用维修资金的流程，完善维修资金实施方案的内容、业主大会成立前及成立后的维修资金使用程序、支取维修资金书面材料。

六是细化区房屋行政管理部门组织代为维修后维修资金的使用条件及具体程序。

七是进一步明确业主大会账户账目公布的具体工作要求以及账目查询的流程和渠道，规范相关主体行为，便于业主查询。

八是进一步明确因人民法院判决公有住房售后房屋恢复为租赁状态、相关银行预留印鉴缺失的处理、居委会代为履职的情形、历史遗留问题处置等。

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