南沙，开始像个“城市”了

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今天上午传出一个消息，南沙即日起全面放开限购，不需要社保年限，不不限购套数。

虽然目前还没看到官媒的报道，但从房企和中介疯狂刷屏的阵势来看，应该就等官宣了！

趁此机会，说一下最近到南沙的考察心得。

上周去了一趟南沙，在一个叫做星河cocopark的商场吃饭，商场位于蕉门河边上，无论是装修设计，还是招商档次，都不输广州市区。

我数了一下，南沙城区目前已经有万达广场、环宇城、星河cocopark、悠方、悦方城等多个大型商业体正在运营，其中有三个均为去年新开业。

在我看来，南沙就算建再多住宅，其社会意义也比不上这几个商业体的建成。

另外，南沙还新开了一堆五星级酒店或者网红酒店，比如万豪、喜来登、花园酒店、吉酒店等等。

01

南沙，开始像个“城市”了

作为一个远郊新城，南沙能够撑得起这么多大型商业体和高档酒店，我认为这是一个非常重要的信息。

做商业地产的朋友都知道一句话，从来从来只有人等商业，没有商业等人，意思是商业是最追求确定性的，它们不见兔子不撒鹰，只有当一个片区的发展真正成熟、真正具备购买力的时候，才会进来。

在此意义上，大型商业体、高档商务酒店是一个城市发展的高级形态，对很多人来说，判断一个区域像不像城市、有没有city感，就是看商业档次。

一起吃饭的同事随口说了一句话，让我觉得醍醐灌顶，她说：南沙，开始像个“城市”了。

南沙最成熟的蕉门河片区

想起我2014年第一次来南沙考察的时候，当时整个南沙连一家像样的商场都没有，直到2015年年底，南沙才有了真正意义上的第一家大型购物中心万达广场。

所以，在很长的一段时间里，南沙只是一堆生态绿地+大型开发区的形态，除了几个大公园，再加一堆工厂，就没啥可看的了。

这样的南沙，是不能叫“城市”的，只是广州众多开发区中的其中一个。

02

南沙，从To B到To C

2019年，在南沙区的一个专家座谈会上，我曾提出一个比较尖锐的问题，我说南沙发展最大的一个痛点是：To B的东西多，To C的少。

国家新区、自贸区、期交所、IFF、南沙科学城……这些概念，本质上都是To B的，和普通人的关系不大。

To C的东西少，就会给人一种错觉：人气不足。

但南沙的人口并不算少，总量接达到96.79万人，超过越秀区，也超过美国旧金山，第七次人口普查数据还显示，南沙的常住人口增幅是全市第一，十年翻了一倍。

明明不缺人，为什么又感觉人气不足？因为分散，没有聚起来。

而众所周知，产业可以引人，但聚人，得靠商业。人不聚起来，就不可能有city感。

举个例子，2015年之前的南沙城区，很少堵车，但万达广场开业之后，堵车成为家常便饭。

为啥？万达把分散的南沙人聚起来了，这就是商业的力量。

人只有聚起来，才有人气、有活力、有创造力，才会发生各种连锁反应。

03

南沙比前海、横琴强在哪里？

当然，南沙这些年在To C的方面，除了搞了一堆商业，在教育、医疗方面更是大展拳脚，从越秀区引进了一大堆名校与医疗机构，这些资源至关重要。

如果说产业是“引人”，商业是“聚人”，那教育、医疗就是“留人”，能够让高端人才安安心心地扎根在南沙。

举个例子，以前南沙区的公务员一到下班时间，几乎都坐大巴回城里了，因为南沙没啥好学校，孩子都在城里上学，但如今，这个情况有很大的改善，公务员的孩子们开始在南沙上学了。

所以，我一直认为，这是南沙相比前海、横琴、松山湖这些环珠江口新城的最大优势，因为南沙背靠省城，能够享受到全省一流的教育与医疗资源。

毕竟，越秀区的学校和医院，不太可能往前海或者松山湖大规模输送。

更重要的是，有了优质的产业、交通、商业、教育、医疗等资源的相互连接，南沙才能够真正形成“内循环”效应，从而降低对中心城区的高度依赖，形成一个自成一体的城市区域——这就是我说的“城市”概念。

04

几个不足

当然，这篇文章不全是为了给南沙唱赞歌，南沙发展到今天，肯定也有一些不足，比如目前开业的商业体虽多，但不够集中，互相没有形成集聚效应。

这说明，南沙在规划层面的远见不够，没有像珠江新城或者万博那样预留充足的商业用地。

除了商业，写字楼也不够集中，蕉门河、灵山岛、横沥岛、南沙湾各搞了一堆办公楼，太过分散或者说太过着急，资源就那么多，哪能全面开花？

再比如交通，4号线摇摇晃晃的，速度太慢，18号线又没有经过南沙城区，让南沙与中心城区的联系，还是不够顺畅。

当然，南沙的发展，仍在继续，相信这些不足，会在继续发展的过程中逐步得到完善。

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