物管行业迎来“急刹车” 2022年31家上市物企净利出现下滑

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财联社4月10日讯（记者 李洁）曾处于资本风口的物业管理行业，2022年被踩了“急刹车”。

据申港证券统计，截至目前，共有53家A股及港股物管企业发布了2022年度业绩报告，物企整体营业收入仍保持双位数增长，但增速有所放缓。当前53家物企营业收入总计2373亿元，同比增长19.1%，增速较2021年下降约26个百分点。

据记者不完全统计，2022年上市物业公司中有15家营收出现下滑，其中下降幅度最大的是佳兆业美好，营收同比下滑33.1%；净利润出现下滑的物企多达31家，其中有6家出现亏损。

“受关联方及房地产行业下行、企业运营管理成本增加、并购导致的商誉减值及无形资产摊销、规模扩张下的应收账款高企等因素影响，2022年物企盈利水平承压较为严重，部分物企归母净利润出现负增长，部分关联方为出险房企的物业企业出现亏损。”申港证券分析师曹旭特表示。

万物云董事长兼总经理朱保全在公司业绩会上表示，物业行业本来是一个从增量市场到存量市场比较平滑的一次转化，但2022年却被踩了“急刹车”。“急刹车带来的问题是什么？客户过于单一，利润来源过于单一，这可能与兄弟公司发生的关联交易也有一定关系。”

“由于多数上市物企是房地产公司分拆后实现的上市，母公司出现流动性问题后，也对旗下物企盈利能力产生了影响。未来上市物企盈利能力能否恢复，还要看母公司复苏的情况如何。”易居研究院研究总监严跃进称。

并购热或将退潮

事实上，管理规模是物业服务企业发展的基础，当前上市物企之间在规模上展开的竞争尤其激烈。

2022年，碧桂园服务成为上市物企中在管规模最大的企业，在管面积约8.69亿平方米。此外，保利物业、雅生活服务在管面积均超5亿平方米，绿城服务、中海物业、招商积余在管面积均超3亿平方米。

“在关联方支撑下行情况下，2022年多数物企在管面积仍保持正增长。其中，在管面积增长最快的为华润万象生活，增幅达98.2%，其增速较快的原因为，2022年完成了两宗较大的并购案。”曹旭特表示。

不过，据申港证券统计，2022年物企并购市场整体热度不及2021年，TOP30物企在管规模整体同比增速为17.9%。

曹旭特指出，并购虽成为短时间内快速提升在管规模的重要方式，但物企之间的并购更多表现为运营逻辑而非投资逻辑，部分物企在并购后的整合难度较大，商誉减值风险较高。

朱保全在万物云业绩会上也表示，2022年对物企行业而言是一个反思年，其中一项便是对并购的反思。

“三四年前，物企有45倍的市盈率，用30倍去并购，那么还有15倍可以炒，导致其在线下交易的时候倍数都很高。但同步在计入高价过程中，对于资产负债表一定是变重的，一旦将大头计入了摊销，一定会对当期的业绩、利润产生影响。”朱保全称。

业内人士认为，低成本、低风险的市场外拓，将成为物企未来拓展规模、增强独立性最重要的方式。

华润万象生活董事长李欣在业绩会上便表示，未来更多考虑在现有城市进行深耕，实现一城多汇或多城多汇。“我们有信心在市场里继续做高质量的第三方拓展，以保证公司未来持续获得增长。”

据中指院数据，从市值来看，目前华润万象生活市值最高，达931.3亿元，遥遥领先于其他上市物企。截至4月6日收盘，共8家物业服务企业市值突破100亿元。

“物业服务行业进入新发展阶段，行业参与者的市场整合步伐，以及规模增长速度均会有所调整。虽然房地产行业的不景气对物业公司业绩有所影响，但这只是暂时性的。”新城悦服务首席执行官戚小明称。

6家上市物企出现亏损

从头部物企业绩情况来看，去年营收规模较为可观。

2022年在上市物企中，营收最高的是碧桂园服务，其2022年营收已达413.7亿元，随后依次是万物云、雅生活、绿城服务、保利物业、招商积余、华润万象生活、中海物业、融创服务，其2022年营收分别为301.05亿元、153.8亿元、148.6亿元、136.9亿元、130.2亿元、120亿元、113.3亿元、71.26亿元。

净利润最高前十位的物企中，碧桂园服务居首，2022年盈利22.61亿元，其次是华润万象生活、雅生活、万物云、中海物业、保利物业、绿城服务、建业新生活、招商积余、新城悦服务，2022年净利润分别为22.13亿元、19.35亿元、15.86亿元、11.44亿元、11.33亿元、6.31亿元、5.71亿元、5.69亿元、4.75亿元。

不过，值得关注的是，2022年上市物企不仅营收增速整体有所放缓，同时还普遍存在毛利及净利下滑的情况。

据记者不完全统计，2022年上市物企毛利润出现下滑的物企有27家；净利润出现下滑的物企高达31家，有6家出现亏损。

其中，金科服务2022年亏损金额最高，达18.39亿元；其次是世茂服务亏损8.76亿元；融创服务亏损4.62亿元；正荣服务亏损2.8亿元；时代邻里亏损1.97亿元；烨星集团亏损0.518亿元。

对于亏损原因，金科服务董事长夏绍飞在业绩会上表示，2022年整个地产行业极度承压，开发商大部分所交付项目的接房率和入住率都不尽如人意，整个空置房费用的回款也缺乏相应的保障。2022年期间，金科服务很好地控制了对新交付住宅项目的获取或拓展的节奏，全年新增住宅在管面积2700万平方米，略低于年初的预期。

融创服务管理层也表示，“2022年对地产的一些关联方计提了14亿元坏账，对公司归母利润的影响约10亿元，导致业绩呈现亏损状态。”

“亏损最大的因素是，针对应收账款坏账和收并购带来的无形资产(品牌、合同及客户关系)的摊销成本、商誉等计提减值。若剔除这些影响因素，归属世茂服务权益持有人的核心净利润为4.996亿元。”世茂服务执行董事、副总裁兼首席财务官蔡文为表示。

多数亏损物管企业认为，在计提减值、利空出尽后，2023年将实现稳中向好发展。

“2023至2025年，我们希望稳扎稳打，修复归母净利率指标，通过提升管理效率，进一步提升我们的盈利能力。”世茂服务执行董事、总裁叶明杰在业绩会上说。

“母公司和地产行业整体的情况目前都在恢复，随着地产行业以及母公司问题的解决，未来这一块对我们的影响会越来越小。”融创服务管理层表示。

曹旭特认为，短期内并购引起的投后融合及无形资摊销和商誉减值风险，仍将持续考验物企。“随着经济的向好，物企收缴率及社区增值服务仍有较确定的提升空间，在应收账款及其他应收款计提合理减值后，物企于2023年有望迎来业绩回归。”

不过，受母公司流动性危机影响，目前港股上市物业企业中仍有8家延迟发布年报，分别是彩生活、恒大物业、奥园健康、鑫苑服务、力高健康生活、旭辉永升服务、康桥悦生活和佳源服务。

本文源自财联社记者 李洁

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