深圳首宗要求“全部现房销售”宅地将出让，预售制改革来了？

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昨日，深圳上架一宗要求“全部现房销售”的住宅地块引起了市场关注。

深圳首宗全部现房销售宅地

9月4日，深圳公共资源交易中心挂牌的一宗地，提出了新的竞拍要求。

该地块宗地号为A219-0080，挂牌起始价66.65亿，拍卖时间为10月8日15:00。土地位置在宝安区航城街道、福永街道，土地用途为二类居住用地+公园绿地+交通用地。

南都湾财社记者注意到，根据出让公告，宗地内的普通商品住房需“全部实行现房销售”；另外宗地意向竞买人须在申请确认竞买资格时提供《关于“交房即发证”的承诺函》，承诺提供“交房即发证”服务，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。

“此次深圳所出让地块包括了三项重要内容，交地即交证、交房即发证、现房交付，这也是房地产发展新模式的一个重要体现。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为。

实际上，“现房销售”并非首次在深圳出现。

早在2016年深圳就曾开展商品房现售试点。当时，位于龙华区的商住用地A816-0060公开招标出让，出让公告要求该地块上建设的商业、住宅等建筑物必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现房形式对外销售。该地块最终由电建+金茂以总价82.9亿元拍下，项目建成后即龙华金茂府。

2023年8月，深圳首块采用竞“现房销售”的宅地出让，根据要求，彼时，新安地块采取“三限双竞”的规则挂牌出让，现房销售建面竞拍上限是3.5万平方米，占住宅总建面接近一半。该地块最终由中铁联合能建以总价34.06亿元+3.55万㎡现房销售面积的价码拿下，目前该地块的第一期中铁能建阅臻府已入市，现房销售的部分还未对外出售。

而即将在10月8日出让的A219-0080宅地，也是深圳近年来首宗要求全部“现房销售”的宅地。

从标的信息可以看到，该宗地土地面积为181551.54平方米，项目规模很大，计划分两期开发，总建筑面积约665675平方米。另根据规划设计要点显示，该地块拟建造272504平方米普通住宅，按套均90平方米粗略估算，项目建成后预计供应超3000套现房住宅。

具体来看，该宗地位于广深公路和京港澳高速的中间位置，紧邻12号线兴围地铁站，周边二手小区例如星航华府、兴围华府、翠湖花园等目前挂牌价均在5万元/平方米左右。

顺应市场需求，提振市场信心

8月23日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，出席发布会的住房和城乡建设部副部长董建国在回答加快构建房地产发展新模式相关提问时便表示，住房和城乡建设部有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。

“预售转现售，与过去的楼市政策最大的区别，就是它是房地产供给侧改革，而不是需求端刺激。通过供给侧改革，一方面适应需求端的变化，另一方面修复市场的信心。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“现房销售”的背景是顺应市场需求变化，也是提振市场信心的关键。

根据中指院的数据统计，今年1-5月，商品房期房卖了2.5亿平方米，同比降幅31.0%；现房的销售面积没降，反而大幅提升，1-5月全国现房卖了1.1亿平方米，同比增长23.0%。“这说明，居民对期房能否交付有担忧，另外，买房的都是刚需，买了马上住，只有现房或二手房能满足需求。”李宇嘉说。

他指出，随着“现房销售”的探索，对市场来说，将降低购房者成本，驱动市场需求动力，促进新房交易稳定。而对开发商来说，尽管利润会下降，但考虑到近年来新盘20%左右的去化率，如果能提振销售规模，自然会对冲利润率的下降。

那么现售制度的探索是否意味着，预售制度或将进一步取消？中指研究院市场研究总监陈文静指出，在全面推进现房销售前，部分城市或需进一步完善供给端政策，稳定供给预期。因此，短期来看，预售制改革或仍将循序渐进，全面取消预售制预计仍需要一定时间。

她进一步分析到，房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联，商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部分来自于银行开发贷等金融支持，一部分来自于预售款。预售制度下开发企业使用开发贷等融资时间较短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。而转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构配套的资金支持如何优化调整，或是未来政策的研究方向。

采写：南都·湾财社记者 孙阳

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