降首付、降利率，央行放大招稳楼市

在全国切实做好保交房工作视频会议召开不久后，5月17日午间，央行、金融监管总局连续发布三条房地产相关政策，一是取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；二是将首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；三是下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

央行此时调整政策综合考量了多重因素。市场人士分析，央行本次调整房贷政策，是对 4 月末中共中央政治局会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”要求的贯彻落实和及时响应。一方面，首付比例和利率政策下限调整对增量住房会体现明显效果；另一方面，各方对房地产市场供求关系发生重大变化有更深认识，进一步优化政策也是顺势而为。此外，人民银行选择在此时点优化住房金融政策，也有支持信贷平稳增长方面的考虑。

近期央行发布了4月金融数据，社会融资规模等月度数据受多重因素影响增速放缓，引发市场广泛关注。有业内人士告诉记者，央行此时出台优化住房金融政策，在提振市场信心的同时，也有继续稳住金融数据的效果。若提前还贷情形逐步改善，对于个人贷款以及房地产贷款的平稳增长也会有支撑作用。

将带动大多数城市取消房贷利率下限

前期房地产信贷政策优化实践为本次调整创造了有利条件。2022年12月，人民银行建立首套房贷利率动态调整机制，地方政府可根据该机制自主选择是否取消当地房贷利率下限，实际上早已开始了有条件的取消实践。

截至今年4月末，全国343个城市中已有67个取消了首套房贷利率下限。金融机构反映，这些城市的房贷利率下限取消后，利率会有一定下行，但市场经充分竞争后又形成新的较为稳定的均衡水平，对当地新发放房贷有带动作用。

接近央行人士告诉记者，预计新政策将带动绝大多数城市取消房贷利率下限。据统计，目前除北上广深等少数城市外，大部分城市房贷利率下限已降至全国统一水平。市场专家预计，此次政策调整后，将有更多城市取消利率下限，个别保留当地下限的热点城市自主定价空间也会明显扩大。

同时，政策也保留了首套房首付比例更低的设定，首套和二套政策仍有一定区分度。这些方面既表明了央行支持刚需和改善性需求的一贯政策取向，又把握好了具体政策的落实，含有避免重走“靠房地产拉动经济”老路的政策意图。

各地房贷利率和购房者负担也将明显下降。上述政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。市场人士进一步测算，改善性需求住房的利息支出会减少更多。

此外，银行可通过“以量补价”方式保持稳健经营。业内专家表示，未来房贷仍是银行最优质的资产，预计政策实施将带动银行房贷新发放量增加，一定程度上可以弥补利率下降减少的利息收入。近期多部门还加强了对银行资金“空转套利”和“手工补息”高息揽储的规范整治，银行资金成本也会相应下降，有利于稳定银行净息差。

整体来看，央行政策有利于扭转市场预期，促进释放购房需求。记者从中介机构了解到，在不少地方政府陆续放松或取消限购措施后，楼市热度有所回升，杭州、深圳、北京等地新房成交量上升，中介带看房量更是明显增多。部分潜在购房者也在等待出台更大力度的房地产支持政策，存在“再等等”的心态。央行一揽子政策出台后，将在一定程度上满足购房者的政策预期，有望形成房地产市场的“政策底”。

还有业内人士告诉记者，此次政策调整依然体现了央行推动利率市场化的清晰思路，也表明央行持续推进金融机构市场化定价能力的决心。市场人士分析，未来银行将按照市场化原则与客户自主协商确定房贷利率水平，利率市场化层次进一步提升，金融资源配置不断优化。

推动房地产业向新发展模式转变

总体来看，央行优化住房金融政策的基本思路没有改变，促进房地产市场平稳健康发展、满足市场刚性和改善性需求是政策把握的重点。不同阶段政策设计和实施既体现延续性，又结合形势要求强化针对性调节，政策力度逐步加大。

当前出台的房地产金融政策是宏观政策取向一致性增强的体现。业内人士提到，中共中央政治局会议后，北京、杭州、西安等多地顺应市场需求，放宽或取消住房限购政策，落户政策也有放松。央行优化住房信贷政策，与限购放松政策相互协调配合，体现了宏观政策协同发力，更好地促进房地产市场平稳健康发展。

值得注意的是，政策优化将有效支持提升消费内需潜力。开年以来，央行出台了降准降息等多项举措，近期又增设了科技创新和技术改造再贷款，对经济的支持力度已经很大。此轮供需两端支持房地产市场的政策，将进一步打通经济金融良性循环。

业内专家表示，从近期假期旅游市场的火爆程度可以看出，居民消费潜力还有很大释放空间; 本次取消房贷利率下限、下调房贷首付比和公积金贷款利率，市场期盼已久，将有效减轻居民利息支出，老百姓省下来的钱也能间接促进其他消费。此次政策调整事实上减少了居民支出，也就意味着“居民收入”的相对增加，通过带动消费，也有利于促进供需平衡、通胀保持合理水平。

同时，政策优化还能更大程度发挥市场机制作用，推动房地产业向新发展模式加快转变。市场专家表示，去年中国经济增长5.2%，今年一季度为5.3%，这都是在摆脱房地产影响的基础上实现的，我国转变经济发展模式的努力已见到成效，经济内生动能稳定性增强。

专家还称，房地产领域也可更多交由市场机制来调节，此前部分重点城市已取消了政策利率下限，房贷利率定价由市场主体自主协商，并通过合理竞争形成均衡利率，能够更好发挥市场作用，反映供求形势。在经济发展不依赖于房地产、房地产市场有序竞争的大背景下，房企也将加快转型步伐，转换经营理念，更加聚焦于提升服务水平，大力发展租赁经营、中介服务、物业管理等房地产子行业。

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